Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Príjem z prenájmu a daňové povinnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria podľa zákona o dani z príjmov medzi zdaniteľné príjmy. 

Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie vtedy, ak jeho zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie presiahnu zákonom stanovenú hranicu. Do týchto príjmov sa započítava aj príjem z prenájmu bytu, domu alebo ich častí.

Zákon zároveň umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu, a to do výšky stanovenej platnou legislatívou.

Tip na čítanie: Daň z nehnuteľností: Čo by ste mali vedieť?

Ako sa určí výška dane z prenájmu nehnuteľnosti?

Daň z prenájmu sa vypočítava ako súčasť dane z príjmov fyzickej osoby. Z príjmov z prenájmu sa najskôr odpočíta oslobodená suma 500 €, následne sa znížia o oprávnené preukázateľné výdavky. Takto vzniknutý základ dane sa pripočíta k ostatným príjmom daňovníka a zdaňuje sa sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane.

Kedy sa neplatí daň z prenájmu nehnuteľnosti?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je podľa zákona zdaniteľným príjmom. Prenajímatelia si môžu uplatniť oslobodenie do výške 500€ ročne pri dani z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Daňová povinnosť nemusí vzniknúť ani vtedy, ak celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za rok nepresiahnu zákonom stanovenú hranicu. V prípade, že preukázateľné daňové výdavky prevyšujú alebo sa rovnajú príjmu z nájmu nehnuteľnosti, tak taktiež nevznikne povinnosť zaplatiť daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Prenajímateľ však pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nikdy nemôže vykázať daňovú stratu, teda daňové výdavky si môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti

Prenajímanie nehnuteľnosti prináša nielen príjem, ale aj určité náklady. Z pohľadu dane z príjmu je dôležité vedieť, aké výdavky si možno pri prenájme uplatniť a za akých podmienok. V nasledujúcich častiach sa pozrieme na rozdiely v daňovej uznateľnosti výdavkov v závislosti od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie.

Zaradenej do obchodného majetku

Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, znamená to, že o nej účtuje ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii. V takomto prípade si môže uplatniť ako preukázateľné daňové výdavky náklady vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou.

Ide napríklad o:

• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• daň z nehnuteľností,
• príspevky vlastníka bytu alebo nebytového priestoru do fondu prevádzky,
• údržby a opráv, ako aj ďalšie náklady priamo súvisiace s užívaním a údržbou nehnuteľnosti.

Nezaradenej do obchodného majetku

Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti.

Prečo je poistenie pri prenájme dôležité?

Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie bytu alebo domu kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. V prípade prenájmu je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe, keďže niektoré poistné podmienky rozlišujú medzi vlastným užívaním a prenájmom.

Poistenie domácnosti

Poistenie domácnosti sa spravidla vzťahuje na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, môže byť vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.

Zodpovednosť voči nájomníkovi a tretím osobám

Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu. Prenajímateľ môže niesť zodpovednosť za škody na zdraví alebo majetku tretích osôb, ktoré vzniknú v súvislosti so stavom nehnuteľnosti, napríklad škody spôsobené vytopením susedných bytov.

Poistenie zodpovednosti môže pokryť nároky poškodených a chrániť prenajímateľa pred nečakanými finančnými výdavkami.

Zhrnutie výhod poistenia

• Náklady na poistenie môžu byť daňovým výdavkom,
• správne poistenie znižuje riziko finančných strát pri škodách,
• zodpovednostné krytie chráni prenajímateľa pri sporoch s nájomníkmi alebo tretími stranami.

Prenajímanie nehnuteľnosti so sebou prináša nielen príjem, ale aj povinnosti voči štátu a zvýšenú mieru zodpovednosti. Vhodné poistenie nehnuteľnosti, domácnosti a zodpovednosti predstavuje základnú ochranu prenajímateľa pred finančnými rizikami.