Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti

Príjem z prenájmu a daňové povinnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria podľa zákona o dani z príjmov medzi zdaniteľné príjmy. 

Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie vtedy, ak jeho zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie presiahnu zákonom stanovenú hranicu. Do týchto príjmov sa započítava aj príjem z prenájmu bytu, domu alebo ich častí.

Zákon zároveň umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu, a to do výšky stanovenej platnou legislatívou.

Tip na čítanie: Daň z nehnuteľností: Čo by ste mali vedieť?

Ako sa určí výška dane z prenájmu nehnuteľnosti?

Daň z prenájmu sa vypočítava ako súčasť dane z príjmov fyzickej osoby. Z príjmov z prenájmu sa najskôr odpočíta oslobodená suma 500 €, následne sa znížia o oprávnené preukázateľné výdavky. Takto vzniknutý základ dane sa pripočíta k ostatným príjmom daňovníka a zdaňuje sa sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane.

Kedy sa neplatí daň z prenájmu nehnuteľnosti?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je podľa zákona zdaniteľným príjmom. Prenajímatelia si môžu uplatniť oslobodenie do výške 500€ ročne pri dani z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Daňová povinnosť nemusí vzniknúť ani vtedy, ak celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za rok nepresiahnu zákonom stanovenú hranicu. V prípade, že preukázateľné daňové výdavky prevyšujú alebo sa rovnajú príjmu z nájmu nehnuteľnosti, tak taktiež nevznikne povinnosť zaplatiť daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Prenajímateľ však pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nikdy nemôže vykázať daňovú stratu, teda daňové výdavky si môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti

Prenajímanie nehnuteľnosti prináša nielen príjem, ale aj určité náklady. Z pohľadu dane z príjmu je dôležité vedieť, aké výdavky si možno pri prenájme uplatniť a za akých podmienok. V nasledujúcich častiach sa pozrieme na rozdiely v daňovej uznateľnosti výdavkov v závislosti od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie.

Zaradenej do obchodného majetku

Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, znamená to, že o nej účtuje ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii. V takomto prípade si môže uplatniť ako preukázateľné daňové výdavky náklady vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou.

Ide napríklad o:

• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• daň z nehnuteľností,
• príspevky vlastníka bytu alebo nebytového priestoru do fondu prevádzky,
• údržby a opráv, ako aj ďalšie náklady priamo súvisiace s užívaním a údržbou nehnuteľnosti.

Nezaradenej do obchodného majetku

Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti.

Prečo je poistenie pri prenájme dôležité?

Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku. 

TIP: Prečítajte si, ako presne funguje poistenie prenajatého bytu. 

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie bytu alebo domu kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. V prípade prenájmu je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe, keďže niektoré poistné podmienky rozlišujú medzi vlastným užívaním a prenájmom.

Poistenie domácnosti

Poistenie domácnosti sa spravidla vzťahuje na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, môže byť vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.

Zodpovednosť voči nájomníkovi a tretím osobám

Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu. Prenajímateľ môže niesť zodpovednosť za škody na zdraví alebo majetku tretích osôb, ktoré vzniknú v súvislosti so stavom nehnuteľnosti, napríklad škody spôsobené vytopením susedných bytov.

Poistenie zodpovednosti môže pokryť nároky poškodených a chrániť prenajímateľa pred nečakanými finančnými výdavkami.

Zhrnutie výhod poistenia

• Náklady na poistenie môžu byť daňovým výdavkom,
• správne poistenie znižuje riziko finančných strát pri škodách,
• zodpovednostné krytie chráni prenajímateľa pri sporoch s nájomníkmi alebo tretími stranami.

Prenajímanie nehnuteľnosti so sebou prináša nielen príjem, ale aj povinnosti voči štátu a zvýšenú mieru zodpovednosti. Vhodné poistenie nehnuteľnosti, domácnosti a zodpovednosti predstavuje základnú ochranu prenajímateľa pred finančnými rizikami.