Správne stanovená hodnota nehnuteľnosti vám môže ušetriť tisíce eur, ochrániť vás pred finančnou stratou a zabezpečiť férové vysporiadanie majetku.
Ako určiť hodnotu nehnuteľnosti?
1. Ocenenie nehnuteľnosti znalcom
Znalecký posudok môže vypracovať výlučne znalec zapísaný v zozname Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností.
Znalecký posudok je nevyhnutný pre schválenie hypotekárneho úveru a využiť ho môžete aj v súdnych konaniach alebo v ostatných prípadoch, v ktorých vyvstane potreba ocenenia majetku.
2. Ocenenie pomocou cenových máp (bankové ocenenie)
Pri refinancovaní alebo konsolidácii úverov banky už nie vždy požadujú znalecký posudok, ale využívajú aj vlastné interné ohodnotenie nehnuteľnosti. Takéto ocenenie banky realizujú najmä prostredníctvom cenových máp.
Tento spôsob je rýchlejší, lacnejší a vychádza z databáz realizovaných predajov v danej lokalite.
3. Ocenenie nehnuteľnosti realitnou kanceláriou
Realitná kancelária vie určiť trhovú cenu nehnuteľnosti na základe:
- aktuálnej ponuky a dopytu,
- porovnateľných predajov,
- atraktivity lokality.
Tento typ ocenenia je ideálny najmä pri plánovanom predaji.
4. Vlastný odhad hodnoty nehnuteľnosti
Mnohí vlastníci si robia orientačný odhad sami, napríklad porovnaním podobných ponúk na realitných portáloch, cien v rovnakej lokalite a technického stavu či rekonštrukcií.
Treba však počítať s tým, že ide iba o orientačnú hodnotu, ktorá nemusí zodpovedať reálnej trhovej cene ani všeobecnej hodnote určenej znalcom.
Všeobecná vs. trhová hodnota nehnuteľnosti
Tieto pojmy sa často zamieňajú, no nejde o to isté.
Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je objektivizovaná hodnota stanovená znaleckým posudkom. Predstavuje najpravdepodobnejšiu cenu, ktorú by nehnuteľnosť mohla dosiahnuť na trhu v danom mieste a čase – pri voľnej súťaži, poctivom predaji, informovanom kupujúcom aj predávajúcom a bez neprimeraných pohnútok. Zvyčajne zahŕňa aj DPH.
Trhová hodnota predstavuje cenu, za ktorú je možné nehnuteľnosť predať a kúpiť na voľnom trhu v daných trhových podmienkach. Ovplyvňuje ju dopyt, ponuka, stav, vybavenie, marketing, prezentácia a tiež psychologické a emocionálne faktory. Môžeme jej hovoriť tiež predajná cena nehnuteľnosti.
V ktorých prípadoch je potrebné ocenenie nehnuteľnosti?
1. Poistenie nehnuteľnosti
Pri uzatváraní poistenia domu alebo bytu je kľúčové správne určenie poistnej sumy. Tá by mala zodpovedať nákladom na znovupostavenie alebo obnovu nehnuteľnosti v čase poistnej udalosti.
Ak je hodnota nastavená nesprávne hrozí podpoistenie (nedostatočné poistné plnenie) alebo naopak platíte zbytočne vysoké poistné. Správne ocenenie nehnuteľnosti je preto základom kvalitného poistenia a finančnej ochrany vášho majetku.
2. Ocenenie nehnuteľnosti pri dedičskom konaní
V dedičskom konaní je hodnota nehnuteľnosti má vplyv na rozdelenie majetku medzi dedičov, určenie výšky odmeny notára ako súdneho komisára a výšku súdneho poplatku. Hodnota nehnuteľnosti tak ovplyvňuje finančnú stránku celého konania. Správne stanovená hodnota nehnuteľnosti je podkladom pre spravodlivé rozdelenie majetku medzi dedičov..
3. Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti
Určenie správnej trhovej ceny bytu, domu či pozemku je kľúčové pre:
- rýchlosť predaja,
- úspešnosť vyjednávania,
- konečný zisk z transakcie.
Príliš vysoká cena môže predaj výrazne spomaliť, príliš nízka zase znamená zbytočnú finančnú stratu.
4. Hypotéka a financovanie kúpy
Pri žiadosti o hypotéku je potrebné predložiť znalecký posudok. Banky z neho vychádzajú pri určovaní maximálnej výšky úveru.
Kúpna cena sa totiž nemusí zhodovať so skutočnou hodnotou nehnuteľnosti. Ak je znalecká hodnota nižšia než dohodnutá cena, banka poskytne úver maximálne do výšky hodnoty určenej znaleckým posudkom.
5. Vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov
Pri rozvode sa vychádza z hodnoty nehnuteľnosti v čase vysporiadania BSM. Správne určenie hodnoty pomáha predísť sporom a zabezpečiť spravodlivé rozdelenie.
Aká vyhláška upravuje oceňovanie nehnuteľností?
Oceňovanie nehnuteľností v znaleckej praxi na Slovensku upravuje Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Určuje postupy a metódy, podľa ktorých znalec stanovuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti – napríklad pre potreby hypotéky, dedičstva, rozvodu alebo súdnych konaní.
Zhrnutie
Ocenenie nehnuteľnosti je dôležité v mnohých životných situáciách. Od predaja a kúpy, cez hypotéku až po dedičské konanie či rozvod. Správne určená hodnota vám pomôže predísť finančným stratám, zbytočným sporom aj nesprávne nastavenému poisteniu. Nehnuteľnosť patrí medzi najväčšie investície v živote, preto sa oplatí venovať jej oceneniu dostatočnú pozornosť a zvoliť spôsob, ktorý najlepšie zodpovedá konkrétnej životnej situácii.
